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Oscar Mariño: “Es muy difícil mantener los precios de los alquileres”

Desde hace varios meses, o mejor dicho desde el que dólar se disparó por los aires, cada vez más inmobiliarias de la Ciudad de Buenos Aires buscan cobrar los alquileres en esa moneda. Para analizar esta situación, Mundo Horizontal entrevistó al corredor, docente en la cátedra de Marketing Inmobiliario de la UTN y miembro del Colegio Único de Inmobiliarios Oscar Mariño, quien aseguró que esa práctica es llana y completamente ilegal ya que se encuentra prohibida por el Código Civil y Comercial de la Nación.

-¿Cada vez más inmobiliarias cobran en dólares sus alquileres?

-Lo que pasa con el dólar es muy parecido a lo que sucede con el coronavirus, que tiene preocupado a todo el mundo y tiene una tasa de mortalidad inferior al 3% y en el país tenemos instalado al dengue con una tasa de mortalidad del 17% y de él se habla poco y nada.

-¿Entonces qué sucede?

-Realizar contratos en dólares está prohibido por el Código Civil y Comercial artículo 765*, que dice que ‘toda moneda que no sea curso legal no es una moneda sino una cosa‘ y el artículo 1187* que define la figura de la locación. Este último dice que hay un contrato ‘si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero‘. Entonces nos encontramos con que si es a cambio de dinero no es a cambio de una cosa…

-Sin embargo, ¿es posible realizar un contrato en esa moneda?

-Lo que hacen algunos propietarios es poner el precio en dólares y pasarlo al cambio legal. Pero hacer un contrato directamente en dólares no tiene validez porque contradice el artículo 1187. Lo que sí podría llegar a decir el contrato para buscarle la vuelta es que ‘se podría entregar la cantidad necesaria de pesos para comprar en el mercado de Uruguay al valor oficial una cantidad determinada de dólares’ porque ahí ya se está transformando en pesos.

-¿Qué piensa acerca de esta modalidad?

-Los contratos tienen que respetar la voluntad de las partes y en estos momentos de tanta incertidumbre, si se hace un contrato en dólares ajustable cada seis meses, que no es lo habitual, se estaría abusando de la buena fe de la otra parte.

-Por fuera de la dolarización, ¿cómo se miden los alquileres actuales?

-Según datos de Zonaprop, el año pasado los alquileres aumentaron un 32% contra una inflación del 55% y en 2018 un 35% contra una inflación del 48%. Lo que se están haciendo son ajustes semestrales entre el 15% y el 18%. Siempre se traduce en un retraso entre el alquiler y la inflación, pero también es cierto que se produce un retraso respecto el incremento de los salarios pero son temas distintos.

-¿Y la renta?

-En 2017, para recuperar el valor de un inmueble necesitabas tener esa propiedad alquilada un poquito más de 17 años y medio. Hoy, en 2020, tenés que juntar el alquiler de 37 años y medio para recuperar el valor del mismo. Entiendo que es muy difícil mantener los precios de los alquileres pero la rentabilidad es sumamente baja.

-¿Cómo buscan los referentes del sector afrontar esta problemática?

-El presidente de nuestro Colegio, Armando Pepe, tuvo una reunión con la ministra de Vivienda y Hábitat (María Eugenia Bielsa) y le sugirió volver a la vía anterior, a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, mediante la cual si alguien construía y se comprometía a alquilar por cinco años esa propiedad, estaba exento de cargas impositivas.

-En detalle, ¿cuál fue la propuesta?

-Se propuso que en vez de cinco años fuera por ocho para incentivar el incremento de las ofertas de alquiler. Esto quedó como una idea a discutirse. La ministra quedó en convocar a la mesa de quienes toman las decisiones: desarrolladores, arquitectos, escribanos; hacer una mesa grande de debate para ver cómo se podría llevar a cabo algo de esto.

-¿Qué beneficios traería este cambio?

-Si esto sale sería un alivio. En otros lugares del mundo se incentiva el tema de la construcción de viviendas sociales para que los alquileres estén en valores bastante más accesibles para la clase media y para la clase media baja. Acá estamos en una situación en la que todos pierden: pierden inquilinos, a los que se les hace cada vez más cuesta arriba pagar el alquiler, y pierden propietarios que no recuperan el valor de la inversión con un rendimiento de apenas el 2% anual.

-En cuanto a los inquilinos, ¿cuál es su mayor dificultad en estos tiempos?

-El mayor problema que estamos teniendo en este momento son las expensas. Se hace cada vez más dificultoso pagarlas. Según la Cámara de Propiedad Horizontal: apenas el 8% de los habitantes pagan las expensas en los primeros días del mes y en este número están también los propietarios. Tenemos una morosidad importante, arriba del 25%.

-¿Cuáles son las expectativas del sector con el actual presidente?

-Cuando hay un nuevo Gobierno, independientemente de las cuestiones ideológicas, es como cuando nace un niño: uno siempre tiene puestas un montón de esperanzas, de expectativas para que todo cambie. Esperemos que la cosa mejore. Estamos en una situación bastante delicada como país desde hace muchísimos años, sobre todo en cuanto al déficit habitacional.

Código Civil y Comercial Nacional
Artículo 765. Concepto

La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.

Código Civil y Comercial Nacional
Artículo 1187. Definición

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

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