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Gervasio Muñoz – ¨En la ciudad de Buenos Aires hay 1 millón de inquilinos, y estamos yendo a una crisis habitacional.”

Cuáles son los objetivos de IA para este año en la ciudad de Buenos Aires? Y a nivel Nacional?

#CIUDAD

-Que la comisión (actualmente 4,15% del total del contrato) la pague el dueño.

-Certificaciones de firmas gratis para los inquilinos.

-Pedidos de informes para inquilinos gratis.

-Garantía universal.

 

1.- Eximición total a inquilinos del pago de comisiones inmobiliarias

El proyecto prevé eximir totalmente del pago de comisión inmobiliaria a los inquilinos, y establece un tope del 4,15% del monto total del contrato sobre la que se cobre a los propietarios.

2.- Oficinas comunales de atención al público y certificación gratuita de firmas

La propuesta también crea oficinas de asesoramiento y atención al público en cada comuna, que a su vez certificarán en forma gratuita las firmas de los contratos de alquiler.

3.- Informes de dominio gratuito

El proyecto prevé también que se entreguen en forma gratuita los informes de dominio que se soliciten para la celebración de contratos de locación.

4.- Sistema de sustitución de garantías para inquilinos

Para los inquilinos que trabajan en el Estado de la Ciudad se implementa un “Sistema de Pago Asegurado”, por el que podrán optar en reemplazo de la garantía propietaria quienes suscriban contratos de alquiler, que asegura más eficazmente el cobro a los propietarios, al mismo tiempo que facilita el acceso a la vivienda a los inquilinos.

Al mismo tiempo, se prevé que este sistema pueda extenderse a inquilinos en relación de dependencia en el Estado de la Ciudad, así como de empresas privadas, y se dispone la creación de un sistema alternativo que permita que los trabajadores informales y monotributistas el acceso a garantías que les permitan alquiler.

 

Prevención de la discriminación contra inquilinos

El proyecto establece que las negativas a alquilar un inmueble por factores como etnia, nacionalidad, religión, sexo, ocupación, composición familiar, y la exigencia de que las garantías sean de un familiar directo son “actos discriminatorios” en el marco de las leyes locales y nacionales que los sancionan (ley 5.261 y ley 23.592).

 

6.- Contrato modelo de alquiler

Se propone un contrato modelo de alquiler de referencia, que elimina las cláusulas abusivas en perjuicio de los inquilinos que suelen incluir los contratos tipo que proponen las inmobiliarias, y se incluye la obligación del Poder Ejecutivo de establecer un sistema de difusión e incentivos para que este modelo sea utilizado.

 

7.- Campaña masiva sobre derechos del inquilino

Entre sus disposiciones, el proyecto obliga al Poder Ejecutivo a implementar una campaña masiva de difusión de los derechos de los inquilinos y de los canales institucionales existentes para denunciar incumplimientos

 

8.- Comisión especial para elaboración de propuesta integral

Finalmente, se propone crear una comisión interdisciplinaria entre organismos estatales con competencia en la materia y organizaciones especializadas o del sector, para la elaboración de una propuesta integral en la materia.

#NACIONAL

La presentación de una Ley Nacional de Alquileres que obtuvo media sanción por unanimidad del Senado y espera su tratamiento por la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados.

–      Los puntos más salientes de la ley son la regulación de los aumentos por medio de un índice que medie entre la inflación y el salario.

–      Que el plazo de los alquileres pase de 2 a 3 años de duración.

–      Que 60 días antes de la finalización del contrato inquilinos y propietarios reúnan para discutir el precio de la renovación. Esto va a permitir que ambos puedan tener un parámetro acerca de la continuidad o no de la relación contractual. De no cumplir con lo pautado ambas partes deberían pagar una multa.

Qué cantidad de personas alquilan hoy en la ciudad de Buenos Aires? Tiene datos a nivel nacional?

En la ciudad de Buenos Aires somos 1 millón de inquilinos, 35% por ciento del total de los vecinos de la ciudad alquilan. Y en todo el país somos 7 millones.

Cuál es su opinión sobre la ley que obtuvo media sanción en Senado en noviembre del 2016 y ahora está en diputados? Por qué cree que se demora tanto la sanción a esta ley?

Vemos con cierta preocupación los tiempos del Congreso para aprobar la ley, los tiempos son diferentes a los de los inquilinos. Creemos que el oficialismo está dilatando el tratamiento para que se caiga la ley porque no están de acuerdo en regular el precio de los alquileres. Ellos creen en la ley de oferta y demanda.

El punto más álgido de la ley tiene que ver con la fórmula que regirá para la actualización de los contratos de alquiler ¿Cuál sería para ustedes la fórmula ideal?

Nosotros proponemos en principio que se cobre el aumento del alquiler de forma anual. Además que haya un índice que medie entre la inflación y el salario que está medido por el IVS (índice de variación salarial) por medio del cual se puedan establecer las actualizaciones en el precio de los alquileres una vez por año.

Qué otros puntos se cuestionan? La duración del contrato?

Pedimos que el plazo de duración de los contratos sea 3 años. No podemos estar cada 2 años mudándonos y dejando todos nuestros ahorros en las inmobiliarias.

Considera satisfactoria la reunión convocada para debatir el proyecto de reforma de ley de alquileres en comisión?

El resultado para nosotros es neutro. Pudimos exponer nuestra posición pero no hubo avance.

Dónde puede dirigirse un inquilino que sufre abusos de la inmobiliaria o propietario? Y para saber si le están cobrando las expensas cómo corresponde, me refiero a extraordinarias?

A Emilio lamarca 1860, martes y jueves de 16 a 20hs. Allì brindamos asesoramiento legal. 

Muchas veces usted ha advertido que  los inquilinos están en una situación límite, a qué se refiere?

Vamos hacia una crisis habitacional grave. Hoy lo que vemos es que no se puede pagar el alquiler. Los alquileres aumentan por encima de los índices de inflación. Los inquilinos están rescindiendo los contratos de forma anticipada porque no pueden pagar. Cada día hay menos propietarios con más propiedades. El mercado se concentra y por lo tanto nos fija sus condiciones frente a un estado que cumple el rol de facilitador de negocios a través de leyes que los eximen de pagar impuestos, ventas a precios bajísimos de terrenos y propiedades públicas, y una ausente política de construcción de viviendas. Ya no hacen falta topadoras para expulsar de la ciudad, el mercado ha aprendido métodos más “democráticos” y rentables.

Necesitamos con cierta urgencia que se apruebe la ley de alquileres.

Considera que los créditos UVA disminuyen los alquileres? El aumento de créditos soluciona el tema de los alquileres?

El problema más grave que surge con los créditos UVA en el contexto actual es que si se mantiene una inflación alta y sostenida, la cuota a pagar puede volverse imposible de afrontar para las familias, esto debería a las sus correcciones mensuales automáticas, que a la vez están desfasadas de lo establecido en las paritarias. Además sólo un sector de los inquilinos puede acceder a esos créditos que exigen tener una base de 20% para obtenerlos.

Qué considera acerca del control que hay sobre el accionar de las Inmobiliarias?

Es bastante laxo. A partir de que nosotros hicimos una presentación en la justicia, a través de una acción de amparo contra el Colegio de Corredores Inmobiliarios por el cobro ilegal de comisiones, logramos que las 6000 inmobiliarias de la Ciudad se ajusten a la ley y cobren un sólo mes de comisión en lugar de dos, como venía sucediendo en la última década. Desde 2007  está en plena vigencia la ley 2340 que en su artículo 57. establece que “hasta tanto se regulen los aranceles según lo previsto en el inciso 2° del artículo 11, para los casos de locación de inmuebles destinados a vivienda única, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, será el equivalente al cuatro, quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato”. Es el gobierno de la ciudad de Buenos Aires quien debe controlar que CUCICBA cumpla con la ley. Por otra parte la mayoría de las inmobiliarias no entregan factura. 

Qué opina del proyecto del Ejecutivo para incluir un alquiler social en la ley de alquileres?

Pensamos que es importante que se vote nuestra ley que ya tiene media sanción en senadores para luego avanzar con los demás debates pendientes. De todas formas ni siquiera el oficialismo puede explicar de qué se trata el alquiler social.

 

Más información

Gervasio Muñoz es el Titular de Inquilinos Agrupados que es una organización sin fines de lucro que lucha por la defensa y la ampliación de derechos de los inquilinos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Brindan asesoramiento legal los martes y jueves de 16 a 20 en  Emilio Lamarca 1860. Tienen representación a Nivel Nacional a través del Frente de Inquilinos Nacional (FIN) del que forman parte y está integrado por: Ushuahia, Río Negro, Neuquén, Buenos Aires, La Plata, San Miguel, Córdoba, Corrientes, Entre Ríos, Capital Federal, Santa Fe, Tierra del Fuego y San Juan.

 

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