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Dr. Eduardo D. Awad -¨En la Capital Federal hay más de 600.000 propiedades con morosidad en el pago de expensas”

Cuántos abogados administradores de consorcios hay actualmente?

Desconoce el dato de cuántos hay pero hay una proporción muy alta de abogados que se inscribe en el Registro de Administradores de Consorcio del Colegio Público de abogados, que fue creado  para que se inscriban los abogados que administran consorcios voluntariamente y de esta manera no sólo tener un registro sino también para un control arbitrario del Colegio además del control ejercido por Registro Público de Administradores y de la Justicia.

Qué opinión le merece la gestión actual del GCBA con respecto al Registro Público de Administradores?

Tiene un muy buen concepto de ellos, conoce a la gente que trabaja allí y sabe que lo hacen con ganas y voluntad y que están organizando el Registro de una manera muy favorable. Tiene la confianza que va a ser positiva la gestión. En el Colegio Público de Abogados dan distintos cursos como por ejemplo uno reciente de Renovación de Matrícula e invitaron al Responsable del RPA así como su el Responsable del Area Legal, con quienes tienen una relación muy estrecha.

Está de acuerdo con el resto de las acciones y medidas que el GCBA toma en relación a las Administraciones?

Tengo algunas reservas en relación a por ejemplo la recaudación que realiza el GCBA por vías de obleas, tasas y capacitaciones, como es el caso de cursos como el de la Seracarh para los encargados, que muchas veces no sirven, se recauda anualmente mucho dinero que no está bien asignado a los servicios que deberían prestarse pudiendo estar en manos de las Administraciones de los Consorcios permitiendo una mejor gestión.

Uno de los ejemplos más claros es el del servicio de Inspección y Registración de los ascensores, ya que el Gobierno cobra una oblea anual por ascensor por Edificio y muchas veces la obligación de la prestación que es la inspección de los mismos no se cumple en tiempo y forma.

Existe alguna medida que haya tomado el GCBA y usted haya considerado muy positiva?

Si, el caso de la  Ley 5464, votada en la Legislatura  en diciembre de 2015, que creaba el Consejo de la Propiedad Horizontal de la Ciudad de Buenos Aires que quedaba en manos sindicales con algunas facultades como por ejemplo que los representantes del sindicato en el Consejo podía sancionar a los consorcistas, lo  que a mi entender y el de varios referentes provocaría un caos, situación que me  llevó a entrevistarme con el actual Jefe de Gobierno, quién entendió y atendió las razones y  tomó la decisión de derogarla en julio de 2016.

Qué opinión le merece que el RPA esté bajo l la órbita de Defensa al Consumidor?

No me parece lo más adecuado ya que creo que la relación que hay entre un consorcio y el administrador, que es un representante legal, un mandatario regido por las normas del mandato del Código Civil y Comercial de la Nación, no es la misma por ejemplo que la que hay entre un consorcio y un pintor que se contrata para pintar el hall de un edificio, en este caso  el proveedor si tiene que estar bajo la órbita de Derechos  del Consumidor, pero la Propiedad Horizontal no puede estar rebajada a ser un sistema de consumo, es un derecho real que está contemplado en el Código Civil y Comercial de la Nación. Los funcionarios tienen una visión compartida de este tema pero sigue siendo materia de análisis dónde colocarlo. A mi entender tendría que estar bajo el ámbito del Ministerio de justicia.

Qué opina de la Resolución de la AFIP de que las Administraciones tengan que informar  los propietarios que pagan más de $ 2000 de expensas en propiedades de 100 M2?

Por una parte opino que esta disposición ha quedado desactualizada en cuánto al monto, ya que hoy $ 2000 pesos de expensa paga cualquier propiedad de unos pocos metros cuadrados, si se informa la relación de precio con los metros pedidos. Pero lo que más nos debe ocupar es que esta resolución está destinada a detectar determinados status económicos usando a los administradores como informantes y ésta es una función que no le compete al mismo, sino que debe ser propia del Estado.

Qué piensa del Proyecto de ley de alquileres aprobado por el Senado en 2016 ahora en Cámara de Diputados?

Considero que es muy delicado y podría ser perjudicial esta ley, ya que todo lo que tiene que ver con el mercado locativo cuándo se modifica podría repercutir en contra del inquilino porque puede generar desconfianza en el inversor  inmobiliario. Esta modificación. sobre todo en lo que refiere a la forma de actualización del precio del alquiler según el índice de inflación, que si es más de un 10% no lo permite , la extensión del plazo del contrato de 2 a 3 años y no poder cobrar más de 1 mes de depósito , son modificaciones que podrían llevar a los propietarios a retirar las unidades del mercado y quedarían menos, y, automáticamente subirían los precios. Si el  inversor desconfía y puede poner la plata en otro lado. Si se llega a votar una ley para mi los alquileres se irían al doble.

Cómo ve usted la Relación administrador propietario  y administrador encargado?

Para mí la relación administrador propietario va a seguir siendo compleja, ya que por un lado hay buenos administradores que no necesitan control pero si los controlan se sienten más tranquilos, y hay malos que necesitan control pero si los controlan se sienten peor y se hacen amigos de propietarios que necesitan arreglos, etc., para obtener su apoyo.

También desde os propietarios hay muy poco compromiso, el índice de los propietarios que se preocupa por la cosa común es ínfima, muy bajo, porque la gente no se quiere comprometer por eso hay que insistir para que vayan a las asambleas.

El administrador cree que su actividad está bastante denostada por el individualismo que tenemos los argentinos, a veces no conocen al vecino de arriba o de al lado y este individualismo trae como consecuencia falta de solidaridad entre la gente

Con respecto a los encargados, mucha gente me consulta si para abaratar las expensas está bueno no tener encargado  y tener una empresa que haga la limpieza, a lo que yo contesto  que si en el edificio tienen un buen encargado es lo mejor que puede pasar.

Hay mucha morosidad en el pago de expensas?

En la Capital Federa hay más de 600.000 propiedades con morosidad en el pago de expensas, la difícil situación económica ha llevado a que este porcentaje sea cada vez más alto y en la medida que hay más propietarios que no pueden pagar ésto se traslada a que los que pagan puntualmente, que les aumenta el importe y en algunos casos se termina pasando al bando de los morosos. Este alto número de morosos tiene muchas causas, pero el administrador tiene la obligación de cobrarlas, es una función que le impone el Código Cvil y Comercial de la Nación,  forma parte de una buena gestión. Por otro lado que las expensas sean más abultadas también es responsabilidad del Estado que cobra, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires, cantidad de impuestos, tasas, timbrados,  que las aumenta de manera notable.

Qué opina de las reformas realizadas al Código Civil y Comercial de la Nación?

Las reformas que se realizaron en el 2015, tienen cosas positivas como haber dejado en claro que la Propiedad Horizontal es un derecho real, que el Consorcio es una persona jurídica, que el Consejo antes de Administración hoy es Consejo de Propietarios y tiene que estar formado por propietarios, que el Administrador tenga que consultar a la Asamblea cuando cuando va a contratar o despedir a un Encargado y que si no hay quórum igual se pueda celebrar las Asambleas con lo que estén y si hay presente un 51% se pueden hacer propuestas que después los propietarios no asistentes tienen 15 días para votar. No veo bien en cambio que  el Consejo tenga que darle la veña al Administrador para usar todo o parte del fondo de reserva para hacer una trabajo, en todo caso se la tendría que dar la Asamblea.

Existen entidades dónde los propietarios puedan quejarse del Administrador y de los vecinos?

Si, en el Registro Público de Administradores del GCBA se reciben quejas sobre Administradores, la Justicia Ordinaria Ciivl y si el administrador es abogado también el control del Colegio Público de Abogados y en cuánto a la convivencia para denunciar ruidos molestos, acosos, cuestiones que rayan con lo delictual están las Fiscalías, el propietario deben llamar y presentar las pruebas, se hace una audiencia de conciliación y si hay acuerdo se firma una Acá, y si no pasa al área de proceso que termina con una sentencia en la Fiscalía.

 

Más información

El Dr. Eduardo D. Awad es el Director del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, desde que se creó en el 2009, anteriormente fue Presidente del Colegio Público de Abogaos 2014-2016 y en otros períodos, es docente coordinador de Curso de Postgrado de Administración de Consorcios en la Escuela de Postgrado del CPACF. Abogado procurador, periodista del Grupo Clarín, Creador y Administrador del Grupo Discapacidad al Servicio de la Sociedad. Recibió de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires un reconocimiento, en el mes de marzo, cuando fue declarado personalidad destacada por su labor para con los discapacitados, por ser un ejemplo de esmero y superación permanente. Distinción que le dio mucha alegría, porque es un ejemplo más de a lo que puede llegar una persona con discapacidad que si tienen la idoneidad para llegar a algo lo hacen y también un incentivo para sus familias que deben ser el principal punto de apoyo y contención y a veces tienen miedo o no encuentran las herramientas para hacerlo.

El Dr. Awad nos contó también que está  en la organización de ¨Todo Consorcios Conference and Expo¨, que se llevará a cabo el 17 y 18 de mayo de 2018.

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